Les bâtiments tertiaires à l'heure de la RSE

"L'immobilier représente 40% des émissions de gaz à effet de serre dans le monde. Face à l'urgence climatique, les grands groupes doivent participer pleinement à cette obligation collective", énonce en préambule Johan Van Nimmen, directeur général de Planon France, éditeur de logiciels de gestion de Smart Building durable. Ce défi environnemental, imposé par l'application de la RE2020 et de ses jalons successifs (2022, 2025, 2028, 2031), s'accompagne d'une redéfinition des espaces de travail pour satisfaire aux nouveaux usages et besoins des collaborateurs mis en exergue par l'épidémie de Covid-19.

Impact environnemental et qualité de vie

"La mise en place d'un plan de rénovation globale peut améliorer le volet environnemental mais aussi financier par la diminution des charges de fonctionnement, tout en faisant croître la valeur patrimoniale du bâtiment mais aussi son attractivité, contribuant à fidéliser les collaborateurs voire à attirer des talents", résume Patrick Nossent, président de Certivéa. Les grands groupes semblent avoir bien appréhendé les enjeux, communiquant plus activement sur leurs trajectoires Carbone. "Les demandes pour obtenir la certification Haute Qualité Environnementale (HQE), créée en 2005, sont d'ailleurs en croissance en France et à l'international, illustrant la volonté des entreprises de limiter les impacts environnementaux de leurs opérations de construction, de réhabilitation ou d'exploitation, tout en veillant à la qualité de vie", complète Patrick Nossent. Notons qu'il existe une multitude de labels parmi lesquels le E2C1 garant de logements moins énergivores et d'une empreinte carbone réduite, la certification britanique BREEAM (pour "Building Research Establishment Environmental Assessment Method"), très répandue sur le plan international qui évalue l'impact environnemental des bâtiments, etc.

Du béton bas carbone

S'enorgueillir d'un bâtiment tertiaire performant sur le plan environnemental nécessite de mener une réflexion de l'amont à l'aval. "La mesure de son bilan carbone nécessite une étude des émissions de CO₂ en exploitation et une analyse du cycle de vie des émissions de CO₂ des différents matériaux et équipements intégrés à l'immeuble. Lors de la construction, cela revient à calculer pour chaque matière son poids carbone d'après son type et son volume", synthétise Patrick Nossent. Cela peut amener à privilégier l'emploi de matériaux bas carbone, issus entre autres d'une filière de recyclage ou de la biomasse, ou à réduire la quantité de matériaux utilisés pour diminuer l'empreinte lors de l'édification. "Il ne faut pas non plus cultiver la pensée trop simpliste qui invite au remplacement de chaque élément en béton par du bois. La meilleure stratégie à suivre est plutôt d'étudier et de sélectionner à chaque endroit et pour chaque fonction le matériau le plus adapté", conseille Jonathan Chemouil, Directeur innovation technique chez Demathieu Bard. Il est possible d'opérer ses choix parmi tout un panel de matières, chacune ayant ses spécificités. Comme le béton bas carbone, largement usité dans le génie civil pour des raisons techniques (hors paramètre environnemental) de résistance et de durabilité. Il contient jusqu'à 65% de laitier haut-fourneau conférant au ciment une émission de CO₂ moindre, jusqu'à 100% d'autres composants que le ciment pour le très bas carbone ; générant six à sept fois moins d'émissions de CO₂. "Le béton bas carbone reste une solution d'avenir incontournable pour la structure d'un bâtiment. Composé à partir de copeaux de bois issus de l'économie circulaire, le béton de bois s'utilise de préférence en façade pour réduire les ponts thermiques, le béton de chanvre va plutôt servir pour un élément de remplissage. Excavée idéalement du chantier en cours, la terre crue peut être employée à des fins de cloisonnement intérieur...", cite en exemple Jonathan Chemouil.

Les combinaisons les plus vertueuses sont évidemment celles qui mêlent habilement les matériaux d'après leurs provenances, leurs coûts et les contraintes à relever. Cette réflexion axée sur l'économie circulaire est également à mener à l'intérieur du bâtiment, responsable de 67% des émissions de CO₂... Les gammes "vertes" fleurissent ici et là, dans le domaine des peintures, des isolants ou encore des menuiseries. "Certaines fenêtres en aluminium, conçues à partir de 75 % d'aluminium recyclé, se prévalent d'un impact carbone similaire à celui d'un modèle en PVC", souligne Jonathan Chemouil.

Des données qualifiées grâce à l'IoT

Il est nécessaire de rester ouverts et de solliciter au besoin des bureaux d'études pour recueillir des avis expérimentés. La captation de données, grâce à l'IoT peut aider les entreprises dans l'ébauche et la concrétisation de leur politique RSE. Ces dernières années, "on observe une croissance accélérée de la digitalisation du monde de l'immobilier. Il rattrape rapidement son retard avec la démultiplication de capteurs dans les grandes entreprises. Depuis le déconfinement, elles se montrent particulièrement intéressées par le suivi en temps réel des taux d'occupation des espaces bureaux et des salles de réunion, notamment pour dimensionner au plus près des besoins les m² et les services aux occupants", constate Johan Van Nimmen. Même si les capteurs sont plus abordables, leur installation doit tenir compte des priorités de chaque bâtiment, au risque de se retrouver perdu sous une avalanche de chiffres. "Il convient de définir une stratégie à minima sur le moyen terme, en commençant par les indicateurs les plus qualitatifs pour l'activité ou par les bâtiments les plus énergivores et/ou qui sont amenés à recevoir du public", préconise Johan Van Nimmen. Cela peut ainsi être axé sur la décarbonation, la performance énergétique, le confort des usagers, etc. Si les données collectées peuvent offrir une vue sur la rentabilité de son portefeuille immobilier, elles doivent être analysées avec finesse et expertise pour que leur apport soit réellement efficient. "Il faut pouvoir les mettre en perspective afin d'identifier les améliorations potentielles et les mesures à prévoir", énumère Sébastien Delpont, directeur du développement conseil chez GreenFlex. Pour faciliter leur lecture et leur partage, elles peuvent être intégrées à un logiciel de gestion de l'immobilier ; comme Planon qui propose le couplage avec un outil de gestion active du bâtiment afin d'orchestrer et fluidifier la maintenance curative.

Pour un usage plus raisonné du bâtiment

La collecte de données va servir à déterminer les leviers d'actions favorisant l'optimisation de l'exploitation du bâtiment. "Ils vont dépendre des besoins fonctionnels de l'activité et de son évolution, du type de bâtiment concerné, de son statut, des économies estimées...", commente Sébastien Delpont. Il peut par exemple être pertinent de connaître la flexibilité énergétique d'un immeuble aux offres disponibles sur le réseau, de manière à limiter les coûts sans perturber le confort. "Cet investissement se justifie pour tous les bâtiments tertiaires et se prévaut d'un ROI de deux ans environ", constate Patrick Nossent. Il peut s'agir également d'avoir un usage plus raisonné du bâtiment, en sensibilisant par exemple les usagers à l'éco-conduite, et/ou de planifier des travaux de rénovation de plus ou moins grande ampleur. Cela peut conduire à modifier l'isolation du bâtiment, à renouveler le système de climatisation, à installer des panneaux solaires... "Ces mises en oeuvre peuvent être financées au moyen des CEE, du soutien du Plan de relance ou par un tiers financeur. Il faut mettre en place une veille permanente sur ce sujet, tant les pratiques et les tarifs évoluent rapidement", conclut Sébastien Delpont.