Le premier baromètre de l'Observatoire de l'immobilier durable (OID)

Des chiffres pour alerter sur les déperditions thermiques des bâtiments tertiaires et l'urgence d'un plan de rénovation. L'Observatoire de l'immobilier durable (OID) a présenté son premier baromètre à l'occasion du Salon de l'immobilier d'entreprise qui s'est tenue du 5 au 7 décembre dernier, porte de Versailles à Paris.

Vers une mesure de la "valeur verte des bâtiments" ?

« À l’heure où s’organise la rénovation énergétique du parc tertiaire public et privé jusqu’à 2020, les travaux de cet observatoire sont essentiels et permettront de suivre, à différentes échelles, l’évolution de la performance énergétique des actifs tertiaires, l’impact des travaux de rénovation, des actions de gestion et d’exploitation qui auront été réalisés. Cet outil permettra aussi d’éclairer les acteurs de l’immobilier sur les choix à opérer, la soutenabilité économique des travaux et des actions. Il rend compte de démarches exemplaires et de la motivation de ceux qui les portent », souligne Jérôme Gatier, directeur du Plan Bâtiment durable.

Les résultats sont basés sur l’étude d’un panel de 800 bâtiments tertiaires représentant un total de 5 millions de m². Mais également sur 11 typologies de bâtiments et six indicateurs⁽¹⁾.

« C’est un très bon point de départ, pour Jean Carassus, professeur et directeur du master spécialisé immobilier, bâtiment énergie à l’École des Ponts ParisTech. Il n’est pas exclu qu’un jour des données économiques comme le niveau de loyer, le taux d’occupation ou le prix de revente, puissent être collectées. Au-delà des performances environnementales, l’Observatoire pourrait alors mesurer "la valeur verte" des immeubles. »

Plus de 50 % des bureaux ont un DPE classé E

Aujourd'hui, les réglementations thermiques successives ont permis de diminuer les consommations énergétiques réelles pour atteindre une moyenne de 470 kWh énergie primaire/m²/an. Et une performance énergétique intrinsèque de 48 sur 100. Néanmoins, « il y a une rupture de connaissance entre l’exploitant et l’occupant », insiste François Delatouche, président de l'association des directeurs de l'environnement de travail (Arseg) et directeur de l’environnement de travail chez Bouygues Télécom, qui plaide pour que les concepteurs reviennent sur "les lieux de leurs méfaits".

Le coût financier de l'ensemble des bureaux est estimé à 18,5 euros HT/m²/an.  Le changement climatique est de 25,4 kg CO_2e/ m²/ an tandis que l’eau consommée est de 0,455 m³/m²/an et les déchets générés de 7 kg/m²/an.

Chiffre inquiétant : 53,5 % des bureaux présentent un diagnostic de performance énergétique équivalent à E sur l’étiquette énergie. Soit une consommation entre 351 et 540 kWh énergie primaire/m²/an.

Des bureaux haussmanniens très énergivores

Les bureaux haussmanniens présentent, sans surprise, des consommations supérieures à la moyenne des bureaux. La plupart (75 %) sont équipés de systèmes de chauffage aux énergies fossiles (gaz, fuel) ou raccordé sur le réseau urbain. Bien qu’ils présentent une performance intrinsèque faible, ces immeubles sont le plus souvent mitoyens et monolithes et ont donc de faibles déperditions thermiques. Ils présentent cependant un fort taux d’émissions de gaz à effet de serre, en raison de leur système de chauffage.

Les bureaux construits avant les années soixante-dix et les immeubles haussmanniens sont les moins écologiques et ont les plus grandes émissions de gaz à effet de serre (soit respectivement 36,30 kg CO₂e/m²/an et 34,10 kg CO₂e / m² / an).

Ainsi, les bureaux construits avant les années soixante-dix n’ont subi aucune réglementation thermique mais ont bénéficié de la rénovation d’une partie de leurs équipements arrivés en fin de vie. Néanmoins, la qualité du bâti est jugée médiocre et apparaît donc comme un fort levier d’amélioration.

Années 2000 : une gestion plus performante des équipements

Les bureaux des années quatre-vingt semblent plus économes en termes de déperdition d’énergie. La plupart ont été bien isolés grâce à l’application de la RT de 1976 mais ont des équipements techniques trop énergivores et désuets. Cependant, ils ont le plus fort coût financier (23,60 euros HT/m²/an).

Nouvelle décennie, nouvelle réglementation. Les bureaux des années quatre-vingt-dix sont soumis à la RT 1988. Fait nouveau : l’électricité équipe plus de 80 % des bâtiments et se substitue au gaz. Cela entraîne automatiquement une baisse non négligeable des émissions de gaz à effet de serre.

Les bureaux des années 2000, soumis à la RT 2000 se caractérisent par de grandes surfaces vitrées en façade. Outre l’amélioration des équipements et du bâti, la RT soumet ces immeubles à de nouvelles exigences sur les systèmes de gestion de la CVC (chauffage-climatisation-ventilation) et sur l’éclairage. Grâce à cette gestion mieux maîtrisée, ces immeubles présentent une véritable innovation, souligne le rapport de l’OID. Cependant, "le manque de formation des exploitants et l’absence de recul sur les technologies utilisées ont augmenté considérablement les consommations énergétiques".

Les points noirs ? Des équipements de CVC surdimensionnés ou un retour au gaz pour le chauffage. Ils sont considérés comme les bâtiments les plus énergivores avec les immeubles des années soixante-dix. Enfin, naturellement, les immeubles de bureaux datés de 2005, soumis à la RT 2005, ont une gestion et une programmation des équipements plus performants. Ils présentent l’indicateur de consommation énergétique réelle le plus bas de tous les immeubles de bureaux. Avec celle des années 2000, c’est la typologie qui enregistre la meilleure évaluation de la performance énergétique intrinsèque.