Immobilier tertiaire vert : 5 indicateurs-clés

Quelles sont les principales tendances des performances techniques de l’immobilier liées à la mesure environnementale ? Pour répondre à cette question, IPD, société spécialisée dans les banques de données dans l'immobilier, publie pour la première fois les cinq indicateurs-clés verts* de la performance technique environnementale de l’immobilier. Ces cinq indicateurs-clés sont l'énergie finale, l'énergie primaire, les émissions de CO₂, l'eau et les déchets. Cette étude a été réalisée en partenariat avec le Centre scientifique et technique du bâtiment.

L’objectif de ces indicateurs est de déterminer une mesure de performance environnementale en fonction d’un contexte réglementaire complexe et d’objectifs corporate internes ambitieux.

Une énergie finale moyenne de 234 kWh/m²

Les bureaux représentent un niveau moyen d’énergie finale de 234 kWh/m² surface hors œuvre nette (SHON) en France en 2011. L'énergie finale des bureaux haut de gamme prestige s'élève à 266 kWh/m² SHON. Ce taux élevé s'explique par un confort thermique supérieur, des équipements techniques et aménagements énergivores (restaurants interentreprises (RIE), salles de marché, salles informatiques). Viennent ensuite les immeubles standard, anciens, au profil plutôt haussmannien, sous-équipés techniquement et moins densifiés, qui affichent une consommation de 220 kWh/m² SHON.

Enfin, les bureaux haute fonctionnalité technique (HFT), récents, de grande taille, sont ceux qui obtiennent la meilleure performance, en dépit d’une grande concentration d’équipements techniques. Selon l'analyse de l'IPD, au fur et à mesure des années, ces immeubles ont vu leur performance s’améliorer (phénomène d’apprentissage des technologies vertes) jusqu'à dépasser celle des immeubles standard. Ce croisement des performances illustre bien le phénomène d’obsolescence accélérée qui se produit depuis quelques années au profit des immeubles de nouvelle génération.

Les centres de R & D connaissent un niveau relativement important de consommation, 396 kWh/m² SHON d’énergie finale, lié au type d’activité réalisée sur ces surfaces. Quant aux centres informatiques (data centers), ils représentent de loin les bâtiments les plus énergivores de tous, avec 2 377 kWh/m² SHON d’énergie finale.

Eau et déchets : les consommations les mieux maîtrisées

Selon Philippe Fixel, directeur solutions pour utilisateurs et environnement France et Europe du Sud : « Les consommations d’eau et productions de déchets sont les indicateurs les mieux maîtrisés en matière d’économies depuis quatre ans (– 20 % pour l’eau et – 22 % pour les déchets). »

Les consommations d’eau et de déchets, très dépendantes du comportement de l’occupant, connaissent une dispersion importante suivant le type de bâtiments et l’usage interne. Elles sont également mesurées par occupant pour tenir compte de l’occupation des locaux.

Pour avoir un ordre d'idée, les consommations en eau représentent encore 2,3 piscines olympiques par bâtiment en moyenne par an (cela inclut les systèmes de climatisation à eau, les sanitaires, l’arrosage des espaces verts). Les productions de déchets représentent moins d’une ramette de papier par occupant par jour.

Les centres informatiques sont les plus gros consommateurs d'eau, avec 951 L/m² SHON, comparé à la moyenne de toutes typologies d'immeubles confondues de 390 L/m² SHON. Les systèmes de refroidissement sont en cause sur ce type de site.

Des DPE entre E et G

Les derniers diagnostics de performance énergétique (DPE) officiels par typologie affichent des performances peu flatteuses pour l’immobilier en général : chaque typologie se situe sur les rubans E à G en moyenne.

Le désavantage compétitif de l’électricité se transforme en avantage sur l’échelle du DPE d’émissions de CO₂. En effet, chaque typologie analysée remonte de deux classes sur les rubans du DPE en termes de gaz à effet de serre. À titre de comparaison, l’immobilier du Royaume-Uni, qui utilise beaucoup de charbon, possède un bilan CO₂ moins favorable que l’immobilier français.

Pour Philippe Fixel, directeur solutions pour utilisateurs et environnement France et Europe du Sud : « Les immeubles standard, malgré leur moindre niveau d’équipement et leur faible densification de l’espace, affichent maintenant des consommations énergétiques supérieures à celles des hautes fonctionnalités techniques. Tous les ingrédients sont dorénavant en place pour accélérer encore le phénomène d’obsolescence sur ce type de bureau ancien qui ne répond plus à la demande actuelle des grands utilisateurs. »

*Base de données environnementale de 16 millions de m² (1 300 immeubles).