Le marché de l'immobilier d'entreprise en berne en 2012

Dans un contexte économique difficile, "l’activité de l’immobilier d’entreprise sur les marchés français a reculé", a annoncé Olivier Gérard, président de Cushman & Wakefield France, hier à Paris, lors de sa présentation annuelle sur les marchés de l’immobilier d’entreprise en France (bilan 2012 & perspectives 2013). "Les marchés locatifs n’ont pas non plus été épargnés, avec une chute de 10 % de la demande placée de bureaux en Ile-de-France".

Le marché des bureaux en Ile-de-France chute de 10 %

La forte détérioration du climat économique a limité la consommation de surfaces de bureaux sans toutefois engendrer un recul important de l’activité. Ainsi 2,1 millions de mètres carrés de bureaux ont été loués ou vendus aux utilisateurs en Ile-de-France en 2012, soit une baisse de 10 % par rapport à 2011.

Le recul général de la demande est directement imputable au fléchissement du segment des petites et moyennes surfaces et à la diminution du nombre total de transactions (2 271 en 2012 contre 2 590 en 2011). Cette baisse a été partiellement compensée par la réalisation de transactions portant sur de grandes surfaces de qualité, confirmant la poursuite des stratégies de regroupement et de rationalisation des entreprises.

Les 91 mouvements supérieurs à 4 000 m² dénombrés en 2012 représentent ainsi 50 % de la demande placée totale, constitué à 67 % de bureaux neufs-restructurés et d’un nombre conséquent de clés-en-mains (comme Unilever dans Green Office à Rueil-Malmaison). Après une année 2011 marquée par plusieurs acquisitions significatives (Google, SCOR, etc.), le marché des ventes utilisateurs a en revanche été atone en 2012, avec un volume en recul de 69 % d’une année sur l’autre.

Un marché parisien en baisse de 24 %

Si en 2012 le nombre de mètres carrés loués ou vendus a diminué dans la plupart des grands secteurs tertiaires d’Ile-de-France, la baisse a été particulièrement marquée dans la capitale (- 24 %). Le marché parisien a à la fois souffert du fléchissement du segment des petites et moyennes surfaces et de la réduction du volume des transactions supérieures à 4 000 m² (212 441 en 2012 contre 339 792 m² en 2011).

On peut noter également la raréfaction de l’offre de qualité. Cette pénurie a, dans les beaux quartiers, poussé plusieurs utilisateurs à saisir les dernières opportunités neuves-restructurées disponibles, expliquant le maintien du loyer prime à des niveaux élevés (838 €/m²/an à la fin de 2012 contre 838 € un an auparavant).

La 1ère couronne séduit les entreprises

Bien desservis et disposant d’importantes opportunités foncières et immobilières, les secteurs de report de 1ère couronne ont été logiquement prisés par des entreprises désirant réduire leurs coûts immobiliers tout en modernisant leurs sites.

Certains de ces secteurs se sont plus particulièrement illustrés. Le Nord confirme par ailleurs son dynamisme, avec un nombre important de grandes transactions (SNCF dans City One ou Siemens dans Le Sisley à Saint-Denis, Samsung dans Ovalie à Saint-Ouen, etc.) et un volume de demande placée supérieur de 55 % à la moyenne des dix dernières années.

Le volume de l’offre disponible à moins de six mois est reparti à la hausse en 2012. Soit une augmentation de 4 % sur un an et un taux de vacance de 7,4 %. Cependant, les surfaces neuves ou restructurées supérieures ne représentent plus que 23 % du volume total de l’offre disponible à moins de six mois.

Évolution de la demande placée de bureaux en France (m²)
Source : Cushman & Wakefield

- 10 % sur le marché de l'investissement

Côté investissements, le marché affiche une baisse de 10 %. Cependant, des grandes transactions ont été menées. Ainsi, 39 transactions de plus de 100 millions d’euros ont ainsi été enregistrées en 2012 comptant pour 53 % de l’ensemble des montants engagés dans l’Hexagone. De plus en plus d'investisseurs étrangers arrivent sur le marché français. Ainsi, les investisseurs étrangers (Asie, Moyen-Orient) voient leur part progresser de 38 % en 2011 à 43 % un an plus tard.

Plusieurs des tendances de 2012 devraient ainsi se prolonger en 2013. Toutefois, comme l’an passé, "de nouveaux noms et projets prestigieux animeront les principaux marchés de l’Hexagone", conclut Olivier Gérard.