[Etude] Des perspectives plutôt mitigées pour le marché des bureaux d'Île-de-France

Les résultats du baromètre Cushman & Wakefield sur le marché des bureaux en Île-de-France pour le 4e trimestre 2020 révèlent un volume de demande placée de 408.700 m², en baisse de 40% par rapport aux chiffres 2019, mais toutefois supérieur aux 200 000 - 250 000 m² enregistrés les deux derniers trimestres de 2020. Cette relative résilience du marché permet de clore l'année sur un peu plus d'1,3 million de m² placés, reste le volume le plus bas depuis 1993.

Dans le détail des transactions de la fin 2020, l'activité est plus soutenue du côté des surfaces de taille intermédiaire (entre 1.000 et 5.000 m²), dont a profité principalement le marché parisien. Les perspectives économiques restent cependant mitigées pour 2021, du moins sur le premier semestre: "compte tenu de la forte contraction de la demande placée, les chiffres du 4e trimestre redonnent de l'espoir, avec quelques éléments qui permettent d'envisager un rebond en 2021, particulièrement au second semestre", indique Ludovic Delaisse, directeur général et Head of Agency Office & Industrial.

Moins de transactions, plus de libérations, et des livraisons plus abondantes (881.000 m² en 2020) ont fait grimper l'offre immédiatement disponible à près de 3,7 millions de m² début 2021; une hausse de 36% an sur an. Cette moyenne masque des progressions très variables de l'offre : un doublement de la vacance à Paris (735.000 m²) et à La Défense (381.000 m²), et une croissance de 25% dans le Croissant Ouest et de 31% en première couronne. La Deuxième Couronne est pour l'instant partiellement immunisée par cette poussée inflationniste (973.000 m², +4% en un an).

Quant aux taux de vacances (moyenne de 6,5% en Île-de-France), ils sont orientés à la hausse, dans une fourchette allant de 4% dans la capitale à 10-11% à La Défense, dans le croissant ouest et en première couronne nord. La convalescence du marché des bureaux en 2021 en termes de consommation tertiaire devrait alimenter la poursuite de cette tendance haussière. Les estimations des disponibilités à un an indiquent un volume de 5,1 millions de m² (+14% en un an). L'alourdissement de l'offre concerne essentiellement Paris, la première couronne nord, et le croissant ouest.

La forte contraction des commercialisations de bureaux alors que l'offre immédiate augmente n'a pour l'instant pas d'effet baissier sur les valeurs locatives de transactions de bureaux : les surfaces de première main (neuves ou restructurées) en location se sont négociées en hausse de 2% en moyenne en Île-de-France en un an, et à +9% à Paris QCA, ce qui confirme un positionnement à plus de 800 €/m²/an.

Un ajustement mineur des loyers de première main (-3%) dans le croissant ouest est essentiellement lié à la concentration des signatures dans des communes les plus accessibles en termes de valeurs. Les nouvelles exigences des entreprises quant à la qualité des surfaces et des services proposés devraient contenir une potentielle correction des loyers en 2021.

L'affaire est plus compliquée quand il s'agit des surfaces de seconde main : les premiers ajustements de valeurs sont déjà perceptibles dans le QCA (-5% pour les signatures du 4e trimestre), -3% en boucle sud, un mouvement qui devrait s'amplifier et concerner davantage de secteurs. La Défense et sa périphérie, la première couronne nord sont à surveiller vu leurs niveaux déjà élevés de vacance.

Selon Magali Marton, directrice des études auprès de Cushman & Wakefield : "la trajectoire des loyers de transaction est contrastée et paradoxale pour les bureaux, ceux de première main finissent l'année 2020 sur une croissance moyenne de 2% pour l'Île-de-France et 8% pour Paris QCA, alors qu'une baisse des valeurs est envisagée sur le segment de la seconde main. L'amplitude de cette baisse dépendra de l'état de la vacance, de l'intensité de la reprise en 2021, du niveau des loyers, et de l'amplitude des mesures d'accompagnement".