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(Tribune) Décret Pinel : vers une amélioration des relations entre bailleur et locataire d'un bail commercial ?

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Obligations d'information et sanctions

Afin de rompre avec le sentiment d'opacité entourant parfois les charges facturées par le bailleur, la loi et le décret ont imposé des obligations nouvelles aux bailleurs :

a) obligation d'adresser un état récapitulatif annuel reprenant les catégories de charges visées chaque année au locataire, au plus tard le 30 septembre (sauf pour les immeubles en copropriété), dans l'inventaire de répartition annexé au bail et incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges de l'exercice écoulé,

b) obligation de communiquer, lors de la conclusion du bail, puis tous les trois ans dans un délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale, un état et un budget prévisionnels des travaux qui sont envisagés lors des trois prochaines années, ainsi qu'un état chiffré des travaux réalisés lors des trois années précédentes.

Ces nouvelles obligations soulèvent de nombreuses questions auxquelles les acteurs du marché devront répondre :

-L'état récapitulatif annuel se substitue-t-il à la reddition annuelle de charges ou bien se cumule-t-il ? L'article R. 145-36 opérant lui-même une distinction avec la reddition des charges (qui doit, selon le texte, précéder l'envoi de l'état récapitulatif dans les immeubles en copropriété), il semble que nous soyons en présence d'un document qui s'ajoute à la reddition.

- La reddition ayant elle-même vocation à liquider et régulariser les comptes de charges de l'exercice écoulé en fonction des dépenses effectivement engagées sur l'immeuble, l'état récapitulatif ne risque-t-il pas de faire double emploi ?

- Si le bailleur est tenu à une obligation annuelle d'information sur les travaux mis en oeuvre sur l'immeuble, quel intérêt y a-t-il à doubler cette obligation d'une obligation d'information triennale qui ne fera que répéter les renseignements déjà transmis dans les états annuels ?

- N'aurait-il pas mieux valu se contenter d'imposer un cadre formel à la reddition annuelle afin de ne plus permettre les intitulés "fourre-tout" qui permettent aux bailleurs d'entretenir l'opacité autour des travaux réalisés ?

- Enfin et surtout, quelles sont les sanctions attachées à ces nouvelles obligations ? S'agit-il d'obligations qui, de la même manière que l'annexe environnementale, ne seront susceptibles d'aucune sanction en l'absence de disposition expresse ? Sauf à retirer toute portée au texte, il est permis d'en douter.

- Mais alors, quelle sanction appliquer ? S'agira-t-il d'une indemnité destinée à sanctionner le défaut d'information lui-même, laissée à l'appréciation subjective des tribunaux et sans lien avec les sommes payées à titre de provision ? Au contraire, le bailleur sera-t-il tenu de rembourser l'intégralité des provisions dès lors qu'il n'aura pas fourni l'état dans le délai légal ou que l'état fourni ne sera pas conforme aux exigences de la loi ? Le bailleur qui aura manqué à ses obligations pourra-t-il s'en acquitter a posteriori en fournissant un état conforme ?

Les textes étant muets, il appartiendra aux juges de préciser les sanctions applicables. Dans l'intervalle, nul doute que chaque partie essayera de tirer profit du flou des textes et que les commissions départementales de conciliation trouveront de quoi justifier l'extension de leur compétence.

Par Jean-Viguen Manoukian, consultant senior coûts immobiliers chez Lowendalmasaï

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Jean-Viguen Manoukian, consultant senior coûts immobiliers chez Lowendalmasaï

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