Entrepôts: les chargeurs et logisticiens confirment leurs intentions d'investir

Comme la plupart des secteurs, le marché des entrepôts n'est pas épargné par la crise sanitaire, enregistrant une baisse de 32% de son volume d'activité pour l'année 2020. Un volume au plus bas depuis 5 ans, malgré une légère amélioration au troisième trimestre liée surtout au relâchement des restrictions gouvernementales liées à la crise. Des éléments moteurs ont notamment marqué l'activité de ce marché: la forte sollicitation des logisticiens par un socle important de chargeurs, et la finalisation de plusieurs grandes opérations :

En effet, le secteur a vu une montée en charge de l'activité des logisticiens, à l'origine de plus d'1 m² commercialisé sur deux, qui réorientent leurs débouchés et accompagnent la forte croissance du e-commerce ; ils ont en majorité porté leurs choix immobiliers sur des prises à bail de bâtiments de 10 000 à 30 000 m². Les chargeurs ont largement confié ce volet immobilier à ces 3PL et transporteurs, très présents dans le cadre de prises à bail d'entrepôts de seconde main.

Les chargeurs se sont majoritairement concentrés sur la finalisation de projets de plateformes neuves prévues de longue date, en particulier sur des formats XXL (Monoprix, Sun City, Intermarché). Ces acteurs poursuivent une stratégie classique de massification et d'optimisation des capacités logistiques des grands bassins de consommation.

Entre ces deux polarités de la gestion à court terme et de la projection plus lointaine, les formats compris en 30 000 m² et 60 000 m² affichent le creux d'activité le plus important : 300 000 m² commercialisés en 9 mois contre 800 000 m² en 2019.

Plus généralement, une partie de la demande immobilière a pu être été décalée depuis la mi-mars au profit d'une gestion de l'immédiat ou de sujets stratégiques déjà engagés. Au-delà de ces volumes d'activité perdus ou repoussés, la demande reste, mais apparaît plus segmentée. Les chargeurs et logisticiens confirment leurs intentions d'investir dans leur supply chain, qu'il s'agisse de process intralogistiques ou de capacités d'entreposage assises sur des projets nouveaux.

Les achats en ligne ont bénéficié d'effets de report qui confirment l'importance des solutions logistiques omnicanales. La FEVAD estime que la part des achats en ligne dans le commerce passera à 13% en 2020 (contre 9,8% en 2019).

La restauration d'un volume de demande placée d'entrepôts au-delà des 3 millions de m² (moyenne annuelle décennale 2010-2019) dépendra en partie d'une stabilisation de la consommation des ménages et d'une resynchronisation de l'offre/demande dans l'économie française (et ses marchés de débouchés à l'export). Le rythme d'activité des deux derniers trimestres confirme pour l'heure l'hypothèse d'un redémarrage graduel, et les 2,5 millions de m² de demande placée devraient être atteints au terme de l'année 2020.

Du côté des valeurs locatives, le loyer prime reste stable et inchangé, malgré les pressions haussières qui restent présentes pour plusieurs marchés. Cependant plusieurs signaux (allongement des délais de commercialisation, mesures d'accompagnement élargies, taux de vacances immédiates en hausse) devront se succéder pour éventuellement remettre en cause la dynamique haussière de ces dernières année sur les loyers.

Une offre immédiate d'entrepôts (3 millions de m² début octobre 2020) en progression de 8% depuis fin 2019, qui cache des dynamiques antinomiques entre la dorsale (-10%) et les marchés hors de cet axe (+30%). A l'heure actuelle, l'alourdissement observé hors dorsale s'explique davantage par une augmentation de l'offre de seconde main (+33% en 9 mois), la conséquence directe de la baisse du régime transactionnel.

A l'inverse du locatif, le marché de l'investissement est resté stable avec un volume de 2,3 milliards d'euros (-2% en un an), intégrant avec un temps de latence l'effet "d'empêchement" du 1^er semestre. Malgré que les négociations ont repris depuis, le gap reste bien présent.

Tous les actifs d'entreposage ne sont pas exposés aux même niveaux d'incertitudes (évolution de la crise sanitaire, consommation des ménages, réussite du plan de relance), les levées de fonds traduisent un aiguillage massif de liquidités destinées au segment logistique, identifié comme une alternative sûre et à vocation stabilisatrice dans un mix résidentiel, bureaux, commerce.