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2012 : un bon cru pour l'immobilier d'entreprise ?

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Malgré la crise, l'immobilier d'entreprise résiste. Cependant, des problèmes persistent, comme le manque d'offres neuves ou encore l'absence d'immobilier “vert”. BNP Paribas Real Estate fait le point sur le sujet avec son étude “2012 : une nouvelle donne pour l'immobilier d'entreprise”.

2012 : un bon cru pour l'immobilier d'entreprise ?

L’année 2011 aura été, dans l’ensemble, un bon cru pour les marchés de l’immobilier d’entreprise en Europe. Tel est un des premiers constats mis en avant par BNP Paribas Real Estate, spécialisé dans les services immobiliers, lors de la présentation de son rapport “2012 : une nouvelle donne pour l'immobilier d'entreprise” lors d'un déjeuner de presse le 9 février dernier.

Paris, capitale européenne la plus attractive

La ville lumière ou “Central Paris”, qui regroupe la région parisienne et la première couronne, demeure l'un des premiers marchés européens avec près de 2 millions de m² de transactions de bureaux. Paris reste le premier marché locatif européen et le deuxième marché en termes d’investissements. Les raisons ? « La capitale française est très attractive en raison de la maturité et de la transparence de son marché immobilier », précise Thierry Laroue-Pont, président de BNP Paribas Real Estate Transaction, Conseil et Expertise France.

Paris est suivie par Londres, avec 1 million de m² de bureaux. « On observe un net décrochage entre le trio de tête composé de l’Allemagne, la France et la Grande-Bretagne avec le reste de l’Europe du Sud », commente le président de BNP Paribas Real Estate Transaction, Conseil et Expertise France.

Les loyers “prime”1 des bureaux se stabilisent dans les neuf principaux marchés d’Europe. À Paris, le loyer prime est de 810 € / m² / an, tandis qu’il explose à Londres et affiche un prix au m² de 1 255 € annuel. La hausse du loyer à Londres s’explique notamment par le manque d’offres de qualité disponibles dans les meilleurs quartiers d’affaires, tel le West End.

L'immobilier, une valeur refuge

Dans un contexte de crise, l’immobilier reste une valeur refuge. Ainsi, les marchés de l’investissement en immobilier d’entreprise en Europe ont connu une très bonne année 2011. Dans les neuf principaux marchés européens, 38,5 milliards d’euros ont été investis en 2011, soit une progression de + 5 % par rapport à 2010. Londres et Paris continuent d’enregistrer de très hauts volumes d’investissement par rapport aux autres marchés : 13,5 milliards d’euros à “Central London” et 11 milliards d’euros à “Central Paris”. Ces volumes s’expliquent notamment par de nombreuses transactions de plus de 100 millions d’euros.

En 2011, plus de 2,4 millions de m² de bureaux ont été commercialisés en Île-de-France, soit une hausse de 14 %. Ce dynamisme de la région Île-de-France s’explique par la bonne tenue du secteur des petites et moyennes surfaces, mais également grâce à des projets d’envergure comme les 124 000 m² du campus de SFR à Saint-Denis ou les 79 000 m² loués par Thales à Gennevilliers. En tout, près de 13 transactions ont concerné plus de 20 000 m².

Dans le détail, les utilisateurs sont en demande de bureaux de petite et moyenne surface, jusqu'à 5 000 m² (+ 14 %), et boudent les grandes surfaces de plus de 5 000 m² (– 4 %). De plus, il y a une véritable inadéquation entre l’offre et la demande. Ainsi, si les utilisateurs sont en recherche de locaux écologiquement responsables, sur l'offre disponible à un an, seulement 17 % des bureaux présentent un label. De plus, l’offre de bureaux disponible à un an est composée à 41 % de locaux non rénovés, peu adaptés aux attentes des utilisateurs.

Selon BNP Paribas Real Estate, des phénomènes de rareté pourraient rapidement se produire d’un point de vue qualitatif dans certains secteurs franciliens comme Paris est et le quartier central des affaires de Paris.

Vers une stabilisation des loyers en Île-de-France

Quid de 2012 ? En 2012, l’offre disponible à un an des bureaux franciliens devrait peu évoluer, autour de 4,4 millions de m², tandis que le volume des transactions devrait se replier par rapport à 2011, se situant probablement entre 2 et 2,2 millions de m². En 2012, le loyer moyen en Île-de-France devrait peu évoluer compte tenu de l’augmentation de la vacance et du contexte économique. En 2013 et 2014, le loyer moyen devrait progresser de l’ordre de + 2 % / + 3 % l’an, c’est-à-dire à des niveaux légèrement supérieurs à ceux de l’inflation. Ce n’est qu’en 2015 et 2016, en phase avec la baisse de la vacance et l’amélioration de la conjoncture, que le loyer moyen retrouverait des hausses sensibles, à respectivement + 6 % et + 4 %.

Pour BNP Paribas Real Estate, une reprise des lancements et des restructurations semble nécessaire, à commencer par les secteurs fragilisés, sans quoi le marché tendrait à se segmenter fortement, entre d’une part un niveau d’offres neuves insuffisant et dans le même temps des disponibilités de seconde main relativement importantes.

Lyon, premier marché régional de l'immobilier de bureaux

Le marché des bureaux en régions a bien résisté en 2011 avec 1 250 000 m² commercialisés dans les 16 principales métropoles régionales. Lyon, Toulouse, Lille et Aix/Marseille sont en tête des villes les plus dynamiques sur le marché de l’immobilier d’entreprise. Concernant les loyers, ils sont de l’ordre de 285 € / m² / an à Lyon, suivi par Aix/Marseille (250 € / m² / an), Toulouse (250 € / m² / an), Lille et Nice/Sophia (210 € / m² / an).

Avec 251 000 m² placés, le marché de bureaux lyonnais a progressé de 14 % et se classe en tête du marché régional. Un fort taux de progression dû à de grandes transactions, comme les 12 000 m² loués par la Banque Postale à Gerland ou les 8 000 m² loués par Manitowok à Dardilly. Toulouse a également connu une hausse 10 % par rapport à 2011, notamment grâce au secteur de l’aéronautique, avec par exemple les 13 000 m² loués par Airbus à Blagnac. En revanche, Marseille et Lille accusent un net repli de leurs volumes traités : respectivement – 26 % et – 31 %. L’absence de grandes transactions et le retrait du secteur public en 2011 en sont la cause.

De manière générale, la rareté de l’offre neuve ralentit le marché locatif de bureaux. Cette offre neuve immédiatement disponible en fort recul (– 26 %), tandis que l’offre de seconde main est en hausse de 2,5 %. Il faudra attendre 2013 pour que cette tendance évolue, avec la livraison de programmes d’envergure. Ces programmes ont pour nom EuraLille, EuroMéditerranée ou Part-Dieu. « Sur le plan technique, ce n’est pas l’offre neuve disponible qui fait principalement défaut. C’est avant tout l’absence d’offre qualitative et géographique », souligne Alain Schori, directeur général adjoint de BNP Paribas Real Estate, responsable des régions.