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Le bail vert, un outil de dialogue et de performance

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Favoriser un dialogue sur la performance énergétique du bâtiment entre le propriétaire du bien immobilier et son utilisateur, tel est l'objectif du bail vert instauré par le Grenelle de l'environnement. L'occasion pour les directeurs immobiliers et responsables de l'environnement de travail d'échanger davantage.

«Le bail vert est un moyen d'impliquer tous les acteurs de la chaîne de valeur dans l'immobilier», c'est en ces termes que Pierre Duchesne, cofondateur d'Avob (Alternative Vision Of Business), société spécialisée dans la gestion énergétique du poste de travail, définit cette annexe réglementaire imposée par l'article 8 de la loi Grenelle II. Selon cette dernière, le locataire et le propriétaire doivent, en effet, se communiquer toute information utile relative aux consommations énergétiques (eau, déchets, chauffage, etc.) des locaux loués. De plus, le preneur doit laisser le bailleur accéder aux locaux pour la réalisation de travaux d'amélioration de la performance énergétique.

Concrètement, le bail vert concerne les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er janvier 2012, qu'il s'agisse de bureaux ou de commerces de plus de 2 000 mètres carrés. Cette annexe entrera en vigueur d'ici à la mi-2013 pour les baux en cours. Au final, l'objectif est que « les deux parties s'investissent dans l'amélioration énergétique du patrimoine et la gestion des déchets », insiste Hicham Lahmidi, responsable développement et méthodes énergie chez Bureau Veritas, cabinet de conseil spécialisé dans l'évaluation de la conformité et la certification. Pour cela, les parties doivent établir ensemble un bilan de l'évolution de la performance énergétique et environnementale du bien immobilier et s'engager sur un programme d'action. Ce bail prévoit ainsi la mise en place d'un comité de pilotage qui fera le point une fois par an. Pour Patrick Nossent, président de l'organisme certificateur Certivéa, le bail vert est avant tout « un espace de discussion » et un « formidable levier d'amélioration », car il ne fixe pas de cadre précis.

Jacqueline Faisant, BNP Paribas REIM

«Cette démarche a plus d?impact quand les efforts réalisés sont transformés en valeur financière.»

Un dialogue tripartite

Cette annexe réglementaire instaure de manière induite un dialogue tripartite entre le propriétaire, l'exploitant et l'utilisateur, ce qui devrait déboucher logiquement sur des échanges plus nourris entre le directeur immobilier et le responsable de l'environnement de travail. Attention, si le bail vert concerne les relations entre le propriétaire du bien immobilier et l'utilisateur, il ne faut pas le confondre avec le contrat de performance énergétique (CPE), qui engage contractuellement un fournisseur d'énergie et un facility manager.

Au final, il s'agit pour le locataire de faire des économies et, pour le propriétaire, de fidéliser ce dernier en lui permettant de payer moins de charges, et de limiter ainsi le turnover. L'objectif étant que, du partage des économies réalisées ou encore de l'allégement des charges, naisse un cercle vertueux qui lie propriétaire, locataire et facility manager. « Cela a plus d'impact quand les efforts effectués sont transformés en valeur financière », précise Jacqueline Faizant, présidente du directoire de BNP Paribas Real Estate Investment Management (REIM) France, gestionnaire d'immobilier.

Un suivi en temps réel des consommations énergétiques des immeubles

Sur les 28 000 m2 de bureaux du site Quadrium à Romainville, en Seine - Saint-Denis (93), CBRE Global Investors, spécialisée dans la gestion d'actifs immobiliers, a déjà signé plus de 22 000 2 de baux verts, avec des locataires comme Est Ensemble, Pôle Emploi, Acticall, Darty, la RATP Le dernier en date a été signé en septembre avec Bureau Veritas pour 4 500 2 dans le bâtiment Quadrium Sud. La clause dite «verte» prévoit notamment le suivi des consommations en eau et énergie et la mise en place d'un comité vert semestriel. Pour accompagner les occupants dans leur installation et la gestion quotidienne de l'immeuble, CBRE Global Investors a annexé au bail un guide de la démarche verte. « Nos immeubles sont équipés d'un système de suivi des consommations énergétiques en temps réel utile au property manager pour déceler d'éventuelles anomalies dans l'exploitation du bâtiment, et pour trouver des pistes d'économies d'énergie », explique Laetitia George, Head of Asset Management Bureaux chez CBRE Global Investors. Ce bail vert fait partie de la palette d'actions visant à augmenter de 20 %, par rapport à fin 2006, l'efficacité énergétique des bâtiments à l'horizon 2020.

Vers une valeur verte de l'immobilier?

Reste qu'une question brûle les lèvres des investisseurs immobiliers. Les progrès des bâtiments en termes d'efficacité énergétique engendreront-ils un boom des prix de l'immobilier «vert»? A cette interrogation, Jean Carassus, professeur aux Ponts et Chaussées de Paris et spécialiste de la question de l'immobilier durable, répond en parlant de «valeur verte». « Il faut considérer deux éléments. L'existence d'une prime additionnelle pour des immeubles certifiés verts en comparaison avec des immeubles non certifiés ayant des spécificités similaires (localisation, taille, confort, etc.). »

Afin de répondre à cette question de la performance financière, IPD, société spécialisée dans les banques de données dans le secteur immobilier, a créé, il y a deux ans, un indice «vert». En 2011, la performance des bureaux verts était de 110 points de base supérieure à celle des bureaux haut de gamme non verts. Pour Jacqueline Faizant (BNP Paribas REIM France), « le caractère vert des immeubles est un élément important mais non prioritaire dans nos choix ». Si les chiffres des plus-values réalisées par les investisseurs lors de la revente ou de la location d'immeubles rénovés HQE demeurent tabous, il semble aujourd'hui légitime de se poser la question.

Des logiciels de mesure «intelligents»

L'article 8 de la loi Grenelle II a fait apparaître de nouveaux acteurs dans le secteur de la performance ainsi que des outils dits «intelligents». C'est le cas du logiciel de gestion et de monitoring Vize lia de Schneider Electric. L'outil Vizelia Green Building facilite ainsi le pilotage en temps réel du bâtiment connecté et offre un partage des consommations des utilisateurs. De son côté, la société Avob (Alternative Vision Of Business), spécialisée dans la conception d'outils technologiques visant à améliorer la performance énergétique des bâtiments, a lancé deux gammes de produits baptisées Energy Viewer et Energy Server. Concrètement ces logiciels « intelligents» permettent de mesurer en temps réel les consommations énergétiques d'un bâtiment tertiaire. Le modèle Energy Viewer décrypte ainsi les consommations, tandis que l'Energy Server engendre des consignes. Ces log iciels s'appliquent à différents postes de consommation (IT, data center, etc.). La version Building Energy Viewer for users permet elle, d'installer un widgetApplication qui permet d'afficher une information. Physiquement, elle est stockée sur une petite clé USB que l'on connecte à l'unité centrale du poste de travail. sur chaque poste de travail. Chaque salarié peut ainsi exprimer son ressenti sur la chaleur ou la luminosité de son bureau . Il est aussi possible d 'organiser des serious games en interne pour les services les plus exemplaires. « Chez PepsiCo, nous avons pu leur présenter des bénéfices concrets comme l'augmentation de l'autonomie de leur ordinateur portable », explique Myriam Petiot, responsable Support PepsiCo France. « Cet outil peut être utilisé à différentes fins: vérifier la prestation finale du prestataire de facility management ou s'assurer que tout est en ordre avant de vendre à l'occupant pour un promoteur immobilier », conclut Pierre Duchesne cofondateur d'Avob.