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Focus sur immobilier d'entreprise

Publié le par

Si les loyers ont été globalement orientés à la baisse en 2010, coûts d'aménagement et performance énergétique des bâtiments ont suscité un intérêt grandissant: la réhabilitation du parc immobilier existant constitue un vrai challenge.

Selon le site Bureauxlocaux.com, les loyers de bureaux étaient globalement en baisse début 2010, à Paris comme en province. En Ile-de-France, la moyenne des loyers était de 368 euros HT/m²/an à Paris, de 225 euros HT/m²/an en Petite Couronne et de 136 euros HT/m²/an en Grande Couronne. Selon www.facilities.fr, la demande placée au cours de 2010 peut légèrement dépasser les 2 millions de m2 en Ile-de-France. En province, la moyenne des loyers était de 170 euros HT/m²/an à Nice, de 158 euros HT/m²/an à Marseille, de 132 euros HT/m²/an à Lille, de 129 euros HT/m²/an à Strasbourg ou encore de 117 euros HT/m²/an à Bordeaux.

A noter que, toujours selon Bureauxlocaux.com, le loyer et les charges sont le premier critère de recherche de nouveaux locaux pour les entreprises (58 % des organisations interrogées par le site), devant la localisation (34 %, la qualité et l'aménagement des bureaux (8 %).

Les coûts d'exploitation et la consommation énergétique

Les coûts d'exploitation des bureaux sont en moyenne de 507 euros par m2 et par an, selon une étude du cabinet Investment Property Databank (IPD). Ce chiffre recouvre, entre autres, le loyer, les coûts d'aménagement, les coûts d'exploitation (maintenance, sécurité, nettoyage, etc.) ou encore les coûts des services aux occupants (restauration, accueil, courrier, reprographie, etc.). Sachant qu'IPD estime que la surface locative d'un occupant est de 25 m2 en moyenne, le coût global par salarié dans un immeuble de bureau est estimé à 10 050 euros en moyenne.

En outre, la performance énergétique des bâtiments suscite depuis quelques années un intérêt grandissant. En France, la consommation énergétique des bâtiments de bureaux est en moyenne de 124 kWh/m²/an, d'après une étude réalisée par Bureau Veritas. Ce chiffre équivaut à un usage optimisé des bâtiments, avec des températures de chauffage et de climatisation raisonnables. Cependant, cette performance des bâtiments pourrait être améliorée de 15 % grâce à des actions de rénovation légère de l'enveloppe ou des équipements (type d'éclairage, isolation, etc.) selon Bureau Veritas. A titre de comparaison, dans le reste de l'Europe, les consommations énergétiques des bâtiments de bureaux sont de l'ordre de 99 kWh/m²/an pour l'Allemagne, 111 kWh/m²/an pour l'Espagne et enfin 168 kWh/m²/an pour le Royaume-Uni. D'autre part, toujours selon Bureau Veritas, la consommation moyenne d'eau dans les entreprises françaises est de 25 litres par occupant et par jour pour des usages standard. Des solutions simples comme la mise en place d'équipements sanitaires plus performants (chasse d'eau à double flux, réducteur de pression ou «timer» sur les robinets, etc.) pourraient réduire de 20 % cette consommation d'eau.

Les centres d'affaires

Venus des pays anglo-saxons, les centres d'affaires sont désormais bien implantés en France. Plus besoin de signer un bail de trois ans. Ces bureaux meublés et disposant d'un personnel d'accueil peuvent être loués pour de très courtes durées: à l'heure, à la semaine ou au mois. Dans tous les cas, le bail ne peut dépasser 23 mois. Un avantage pour les jeunes entreprises ou les filiales de grands groupes qui s'implantent sur un nouveau marché. Si les prix varient de 450 à 2 000 euros par mois, les centres d'affaires restent dans l'ensemble plus chers que les bureaux traditionnels. Cependant, les charges d'eau et d'électricité, la taxe immobilière ou encore l'usage du matériel (photocopieuse, fax, machine à café...) sont compris dans le loyer. En revanche, les services de secrétariat, de reprographie ou d'affranchissement sont, en général, payants.

A chaque entreprise de faire ses comptes, en tenant compte de la flexibilité du système: ainsi, la surface louée peut varier d'un mois sur l'autre et les salles de réunion sont, en général, réglées à l'heure ou à la demi-journée.

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Développement durable: un enjeu pour la majorité des utilisateurs

Les problématiques liées au développement durable ne sont pas un sujet concernant les grandes entreprises. La thématique «verte» est prise en compte par tous les utilisateurs. Les trois quarts des grands utilisateurs se projettent dans des bureaux labellisés, contre 56 % pour les entreprises de mois de 1 000 salariés.
Le label largement en tête est la norme HQE (53 %), suivi du BBC (52 %), LEED (17 %), THPE (13 %) et BREAM (12 %). Le respect de l'environnement (32 %), les économies de charges (31 %) et l'impact sur leur image (30 %) restent les principaux bénéfices de l'entreprise. Enfin, le baromètre montre qu'en 2010, 65 % des utilisateurs étaient prêts à traduire dans un Bail Vert leurs convictions environnementales. Cet appétit pour le vert est une tendance de fond. C'est une bonne nouvelle pour la dynamique francilienne. Se pose le problème crucial de l'adéquation de l'offre produite dans la mesure où seuls 10 % de l'offre à un an disponible en Ile-de-France sont labellisés neufs et «green» alors que la quasi-totalité des grands utilisateurs plébiscitent cette catégorie d'actifs. Il importe donc de relancer la production d'offre neuve green sur des secteurs pertinents ou des remises aux normes environnementales du parc existant pour ne pas gripper le marché francilien qui reste le premier en Europe en termes de volumes placés.


Source: Baromètre utilisateurs 2011 de BNP Parisbas Real Estate

Associations

Acim
Association des constructions industrialisées et modulaires
93, avenue Niel - 75017 Paris
Tél. : 01 44 40 05 50
www.acim.pro


AFDE
Association française du déménagement d'entreprises
73, avenue Jean-Lolive
93108 Montreuil Cedex
Tél. : 01 43 63 60 14
www.demenagementdentreprises.fr


Arseg
Association des directeurs et responsables de services généraux
101-109, rue Jean-Jaurès
92300 Levallois-Perret
Tél. : 01 47 48 93 39
www.arseg.asso.fr


FEP
Fédération des entreprises de propreté
34, boulevard Maxime-Gorki
94808 Villejuif Cedex
Tél. : 01 46 77 44 76
www.proprete-services-associes.com


Snes
Syndicat national des entreprises de sécurité
47, rue Aristide-Briand
92300 Levallois-Perret Cedex
Tél. : 01 41 34 36 52
www.e-snes.org


SNPA
Syndicat national des prestataires de services d'accueil, d'animation et de promotion
144, boulevard Pereire
75017 Paris
Tél. : 01 55 37 34 34
www.snpa.fr


SNRC
Syndicat national de la restauration collective
9, rue de la Trémoille
75008 Paris
Tél. : 01 56 62 16 16
www.snrc-site.com


Sypemi
Syndicat professionnel des entreprises de multiservice immobilier et de facilities management
28, rue de la Pépinière
75008 Paris
Tél. : 01 44 70 63 90
www.sypemi.com


Unep
Union nationale des entreprises du paysage
10, rue Saint-Marc
75002 Paris
Tél. : 01 42 33 18 82
www.entreprisesdupaysage.org


USP
Union des entreprises de sécurité privée
24, rue Firmin-Gillot
75015 Paris
Tél. : 01 53 58 08 17
http://usp-securite.org