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2012, un bon cru pour l'immobilier d'entreprise?

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Malgré la crise, l'immobilier d'entreprise résiste. Cependant, des problèmes persistent, comme le manque d'offres de locaux neufs ou l'absence d'immobilier «vert». BNP Paribas Real Estate fait le point sur le sujet avec son étude «2012: une nouvelle donne pour l'immobilier d'entreprise».

L'année 2011 aura été, dans l'ensemble, une bonne année pour les marchés de l'immobilier d'entreprise en Europe. C'est l'un des premiers constats mis en avant par BNP Paribas Real Estate, spécialisé dans les services immobiliers, lors de la présentation de son rapport «2012: une nouvelle donne pour l'immobilier d'entreprise». Central Paris, qui regroupe la région parisienne et la première couronne, demeure l'un des premiers marchés européens avec près de deux millions de m2 de transactions de bureaux. Paris reste le premier marché locatif européen et le deuxième marché en termes d'investissements. Les raisons? « La capitale française est très attractive en raison de la maturité et de la transparence de son marché immobilier », précise Thierry Laroue-Pont, président de BNP Paribas Real Estate transaction, conseil et expertise France. Paris est suivie par Londres, avec un million de m2 de bureaux. A Paris, le loyer prime est de 810 euros par m² par an, il explose à Londres et affiche un prix au m2 de 1 255 euros annuels. La hausse du loyer à Londres s'explique notamment par le manque d'offres de qualité disponibles dans les meilleurs quartiers d'affaires comme West End.

Dans un contexte de crise, l'immobilier demeure une valeur refuge

En 2011, plus de 2,4 millions de m2 de bureaux ont été commercialisés en Ile-de-France, soit une hausse de 14 %. De son côté, le marché des bureaux en région a bien résisté, en 2011, avec 1 250 000 m2 commercialisés dans les 16 principales métropoles régionales. Le dynamisme de la région Ile-de-France s'explique par la bonne tenue du secteur des petites et moyennes surfaces, mais aussi grâce à des projets d'envergure comme les 124 000 m2 du campus de SFR à Saint-Denis ou les 79 000 m2 loués par T ales, à Gennevilliers. Dans le détail, les utilisateurs sont en demande de bureaux de petite et moyenne surface, jusqu'à 5 000 m2 (+ 14 %), et boudent celles qui sont supérieures à 5 000 m2 (- 4 %). De plus, il y a une véritable inadéquation entre l'offre et la demande. Si les utilisateurs sont à la recherche de locaux écologiquement responsables, sur l'offre disponible à un an, seulement 17 % des bureaux présentent un label. Par ailleurs, l'offre de bureaux disponibles à un an est composée à 41 % de locaux non rénovés, peu adaptés aux attentes des utilisateurs. Selon BNP Paribas Real Estate, des phénomènes de rareté pourraient rapidement se produire d'un point de vue qualitatif dans certains secteurs franciliens comme Paris et son quartier central des affaires.

Vers une stabilisation des loyers en Ile-de-France

Quid de 2012? L'offre de bureaux franciliens disponibles à un an devrait peu évoluer, pour atteindre 4,4 millions de m2, tandis que le volume des transactions devrait se replier par rapport à 2011, se situant entre 2 et 2,2 millions de m2. En 2012, le loyer moyen en Ile-de-France devrait peu évoluer compte tenu de l'augmentation de la vacance et du contexte économique. En 2013 et 2014, le loyer moyen devrait progresser de l'ordre de 2 % voire 3 % l'an, c'est-à-dire à des niveaux légèrement supérieurs à ceux de l'inflation. Ce n'est qu'en 2015 et 2016, en phase avec la baisse de la vacance et l'amélioration de la conjoncture, que le loyer moyen devrait retrouver des hausses sensibles, à respectivement 6 % et 4 %. Pour BNP Paribas Real Estate, une reprise des lancements et des restructurations semble nécessaire pour éviter une segmentation du marché entre un niveau d'offres neuves insuffisant et des offres de seconde main relativement importantes.

Retrouvez l'interview de Thierry Laroue-Pont, président de BNP Paribas Real Estate transaction, conseil et expertise France